Актуальные проблемы юридической науки и практики
Фомин Е.М.

В ГК Италии раздел об аренде содержится в книге 4 «Об обязательствах», аналогичное место занимает договор аренды и в ГК России. Однако отведение аренде места в системе обязательствен­ных отношений не лишило ее вещно-правовых элементов и свойств, которые договор аренды приобретал в течение всего срока правовой эво­люции.

Следует согласиться, что классический древ­неримский принцип emptio tollit locatum, указы­вающий на исключительно обязательственную природу арендных отношений, уступил место прочно укрепившемуся в континентальном граж­данском праве принципу emptio non tollit locatum.

К примеру, статья 1599 ГК Италии прямо ука­зывает, что договор сдачи внаём может быть про­тивопоставлен третьему лицу, т. е. покупателю, если имеет удостоверенную дату, предшествую­щую дате продажи объекта. В силу статьи 1600 ГК Италии, если аренда не имеет удостоверенной даты, но держание арендатора предшествует про­даже, покупатель не обязан соблюдать аренду, кроме как на период, соответствующий установ­ленному для аренды на неопределенное время.

Данное обстоятельство дает повод характе­ризовать право арендатора как абсолютное. Те­зис об абсолютном характере права пользования арендатора находит свое подтверждение также в теории защиты права владельца вещи, сочета­ющейся с защитой прав арендатора и его право­преемников, учитывая хотя бы иск о восстановле­нии в правах (о восстановлении владения) в силу статьи 1168 ГК Италии, который прямо дозволен, в том числе и держателю вещи.

Отечественный дореволюционный ученый В.А. Умов, фундаментально исследовавший дого­вор найма по римскому праву, справедливо отме­чал: «Существо найма состоит не в установлении для нанимателя права на известную вещь, а в из­вестной совокупности действий, которыми уста­навливается для нанимателя известное пользо­вание в размере, определенном договором. Сама вещь на втором месте» [15, c. 11].

В поддержку обязательственной природы арендных отношений уместно говорить о тезисе, согласно которому право пользования арендован­ным благом реализуется только через выполне­ние арендодателем обязательства, принятого как основное, - «предоставить в пользование» аренда­тору благо каждодневно и в каждый отдельный момент, а значит через выполнение единого и длящегося обязательства [18, с. 87].

Вместе с тем, дискуссия о природе арендных отношений вышла за пределы спора только о вещных или обязательственных правах. В ита­льянской доктрине принято выделять реальное право пользования (diritto reale di godimento), то есть пользование вещного свойства, и личное пра­во пользования (diritto personale di godimento), основанное на субъективном праве. Арендные отношения, как уже было отмечено, имеют свою собственную специфику. В этой связи в Италии, учитывая юридическую реальность, высказывают­ся о третьем самостоятельном виде права пользо­вания. Тем самым делаются попытки преодолеть вечный спор о природе права арендатора, квали­фицируя его как обязательственное право, обла­дающее характером как незамедлительности, так и абсолютности [19, с. 120].

В России также встречаются схожие мнения. По мнению В.В. Витрянского, «обременение но­вого собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение послед­него вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законо­дателем отдельных элементов вещных правоот­ношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно­правовую природу» [4, с. 77]. Следовательно, можно утверждать, что арендные отношения яв­ляются самостоятельным, единственным в своем роде типом (разновидностью) обязательственных правоотношений.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что в рос­сийской цивилистике имеет развитие еще одна теория, согласно которой арендные отношения следует считать смешанными. По мнению К. Ка­велина, для найма характерно совмещение прав вещных и обязательственных, поскольку одна и та же «реальная вещь» находится в обладании одно­го лица и становится «предметом употребления» других лиц [10, с. 64]. Часть складывающихся в гражданском обороте правовых связей отвеча­ет вещным или обязательственным признакам, размышляет М.И. Брагинский, и все же едва ли не большинство гражданских правоотношений является смешанными «вещно-обязательствен­ными» [2, с. 160]. О.С. Иоффе, к примеру, счи­тал, что деление на абсолютные и относительные правоотношения носит в высшей степени услов­ный характер [9, с. 75]. Е.В. Вавилин считает, что арендные отношения представляют собою сово­купность вещных и обязательственных отноше­ний [3, с. 60]. Нельзя не отметить, что на основе приведенной выше теории высказывалась точка зрения, согласно которой определять арендные правоотношения как смешанные (вещно-обя­зательственные) неверно, поскольку арендные правоотношения представляют особое правовое состояние [12, с. 95]. Исключительность же право­вого состояния, по мнению К.Л. Токоевой, заклю­чается в том, что в аренде следует видеть две груп­пы разных (но не смешанных) правоотношений. Во-первых, это обязательства по поводу предо­ставления объекта аренды, обязательства по упла­те арендной платы, являющиеся исключительно обязательственными; во-вторых, правоотноше­ния в связи с обладанием вещью [12, с. 95]. В осно­ве этой позиции также лежит следующее выска­зывание М.М. Агаркова: «Различие абсолютных и относительных правоотношений является разли­чием именно правоотношений, а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относи­тельные. Так, например, институт имущественно­го найма охватывает как вещные правомочия, так и чисто обязательственные...» [1, с. 211].

Но все вышеприведенные точки зрения фак­тически констатируют юридическую реальность, закрепленную в нормах, ее внешнее проявление и особенности оборота, в силу которых арендные отношения обогатились вещными свойствами.

По своей природе найм имущества есть поль­зование вещью большей частью физическое: это предполагает известное физическое же отноше­ние к вещи, делающее доступным пользование. Это физическое отношение к вещи, сходное с та­ковым же в вещных правах [15, с. 11], и является предпосылкой к развитию теорий, в силу кото­рых имущественный найм либо относят к вещ­ным правам, либо видят в нем смешанные отно­шения или вовсе иное правовое состояние.

В дореволюционной России наниматель при­обретал на нанятое имущество отдельное владе­ние [6, с. 333], то есть иное по своему содержанию и природе, нежели имеет собственник имущества. Такого подхода строго придерживалась практи­ка кассационного департамента правительству­ющего сената. Так, правительствующий сенат признавал невозможным иск о восстановлении нарушенного владения между арендатором и собственником, потому что ввиду несамостоя­тельности владения арендатора и зависимости его от владения собственника нельзя выяснить и установить факт владения без проверки прав на таковое [6, c. 13]. В деле Реш. 1878 № 160 был вы­сказан вывод, что «арендатор владеет арендуемою землею не от своего имени, а от имени собствен­ника, представителем которого он и является в исках в восстановлении нарушенного владения, посему таковые иски арендатора к собственнику допускаемы быть не могут, по сим основаниям представляется невозможным и иск арендатора к арендатору, если оба арендатора арендуют име­ние, принадлежащее тому же собственнику» [6, c. 13].

Таким образом, приведенные решения пока­зывают, что в дореволюционной России далеко не всякое владение защищалось владельческим иском, а только владение, проникнутое характе­ром самостоятельности [6, c. 14]. Арендатор же не имел такого самостоятельного владения, его вла­дение имело другую природу, свойство и не мог­ло приравниваться к владению собственника.

Вместе с тем, как верно отметил И.П. Ко- жокарь, «современное право защищает любое владение, в том числе и держание. В странах, допускающих особую владельческую защиту, она предоставляется любому владению (держа­нию)» [11].

В статье 1168 ГК Италии сказано, что каждый, кто был насильно или тайно лишен владения, мо­жет в течение года с момента лишения требовать против виновника восстановления того же владе­ния. Такое действие также отдается тем, кто име­ет право держания вещью, кроме случаев, когда оказываются услуги или гостеприимство.

Таким образом, право на восстановление вла­дения отдается также и держателям вещи, в том числе и нанимателям.

Вместе с тем, следует подчеркнуть, что в силу статьи 1168 ГК Италии объектом защиты высту­пает любое фактическое владение, а при таких обстоятельствах иск нанимателя к собственнику следует квалифицировать как посессорный, где защищается фактическое владение (держание), и в таком случае доказывать основание владения не представляется необходимым, достаточно до­казать факт произвольного нарушения владения.

В России, согласно статье 305 ГК РФ, право на защиту владения принадлежит лицу, хотя не яв­ляющемуся собственником, но владеющему иму­ществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмо­тренному законом или договором. Это лицо име­ет право на защиту его владения также против собственника. В отличие от ГК Италии статья 305 ГК РФ защищает исключительно титульное вла­дение. Следовательно, если при иске нанимателя к любому третьему лицу в защиту своего владе­ния действия нанимателя можно квалифициро­вать как действия от имени собственника, то иск к собственнику по смыслу 305 Кодекса может иметь место только тогда, когда истцом по такому тре­бованию выступает не лицо, которое прямо свя­зано с собственником договорными правоотно­шениями, а иное лицо, к примеру субарендатор, поскольку субарендатор держит вещь от имени арендатора, и для субарендатора арендодателем выступает арендатор по первоначальному до­говору. Следует согласиться с С.А. Синицыным, утверждавшим, что по смыслу статьи 305 ГК РФ характер и юридическая природа исков о защи­те титульного владения, направленных против собственника, предопределены двумя ситуаци­ями: 1) когда собственник и титульный владелец связаны договором; 2) когда основанием возник­новения титульного владения не является непо­средственно договор с собственником (владение субарендатора, субкомиссионера, субподрядчи­ка) [13]. В этой связи только в последнем случае можно говорить о применении статьи 305 ГК РФ в отношении собственника, в первом же случае речь можно вести о требовании исполнения обя­зательства в натуре, а не о вещном требовании.

Таким образом, предоставление арендатору вещных способов защиты его владения не следует расценивать как атрибут вещного свойства арен­ды, ибо арендатор в случае с исками против лиц, нарушивших его владение (держание), действует от имени собственника, защищая владение соб­ственника и, как следствие, свое держание. В слу­чае же с иском нанимателя к собственнику такой иск должен квалифицироваться либо как посес- сорный иск, либо как иск в порядке ст. 398 ГК РФ.

Другим атрибутом арендного правоотноше­ния является так называемое право следования. По римскому праву купля-продажа прекращала найм. Однако такое положение дел, очевидно, не устраивало арендатора, который в любой момент мог лишиться своего права пользоваться вещью, что делало его лицом беззащитным по отноше­нию к собственнику. В этой связи уже в римском праве стали предусматриваться механизмы за­щиты арендатора. Обычно стороны специально предусматривали ответственность за несохра­нение договора, так что в случае продажи вещи арендодатель был обязан уступить арендатору свои иски из купли покупателю [7]. По Граж­данскому уложению Итальянского Королевства 1865 года, если хозяин не выговорил себе право уничтожить договор найма в случае продажи от­данной в найм вещи, то покупщик обязывается сохранить договор найма, если он был заключен прежде покупки и явствует из публичного акта или частного документа с обозначением време­ни его совершения (статья 1597) [8, c. 403]. А если у покупщика есть право выгнать нанимателя, то сделать это он может, прежде уведомив нани­мателя в срок, принятый местными обычаями. Арендатор сельскохозяйственной земли должен быть предупрежден за год вперед (статья 1600) [8, c. 404]. Статьей 1599 действующего в Италии Гражданского кодекса предусматривается, что до­говор сдачи внаём может быть противопоставлен третьему лицу - покупателю, если имеет удосто­веренную дату, предшествующую дате продажи объекта. Однако такое правило не применяется к договорам сдачи внаём движимого имущества, не зарегистрированным в государственных реестрах, если покупатель получил во владение объект до­бросовестно. Если же договор найма не имеет удостоверенной даты, но держание (detenzione) арендатора предшествует продаже, покупатель не обязан соблюдать аренду, кроме как на период, соответствующий установленному для аренды на неопределенное время (статья 1600 ГК Италии) [8, с. 404]. В силу статьи 1601 ГК Италии, если арен­датор был выселен покупателем, поскольку до­говор сдачи внаём не имел удостоверенной даты, предшествующей продаже, арендодатель обязан возместить ему убытки. При этом статьей 1603 ГК Италии закрепляется следующее правило. Если сторонами согласовано, что договор аренды мо­жет быть расторгнут в случае отчуждения арен­дованного имущества, покупатель, который хочет воспользоваться таким правом, обязан уведомить нанимателя в отведенные законом сроки, а нани­матель вправе требовать уплаты ему убытков [8, с. 404].

Таким образом, по итальянскому граждан­скому праву совершенно четко прослеживается последовательность законодателя и преемствен­ность правовых эпох и традиций, когда от древ­неримских источников права до современного ко­декса договор аренды сохраняет и подчеркивает свою обязательственную правовую природу, по­скольку «право следования» не является импера­тивно установленным кодексом условием аренд­ного отношения. Наделение арендных отношений «правом следования» было обусловлено, прежде всего, защитой слабой стороны в обязательстве, а именно арендатора, когда последний мог быть выгнан собственником в любой момент. В то же время предоставление безусловного «права следо­вания» в абсолютно любых арендных отношениях ставит собственника имущества в положение сла­бой стороны. Закрепление в итальянском кодек­се норм, позволяющих сторонам самостоятельно установить или отказаться от «права следования», безусловно, является позитивным условием и ха­рактерным признаком развитого правопорядка, поскольку при таких условиях возможно обеспе­чить и соблюсти баланс интересов сторон.

Против семи статей итальянского кодекса, «посвящённых праву следования», ГК РФ имеет только одну статью 617, состоящую из трех не­больших абзацев. В силу названной статьи пере­ход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного насле­дуемого владения) на сданное в аренду имуще­ство к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, норма отечественного граж­данского кодекса императивным образом со­храняет арендный договор в силе при смене соб­ственника объекта аренды и не предоставляет сторонам даже права самостоятельно определить судьбу арендного правоотношения при отчужде­нии арендованного имущества, что не отвечает природе отношений.

В дореволюционной России отчуждение ве­щи прекращало найм, так как он не может быть обязательным для не участвующего в нем приоб­ретателя [16]. Однако, как совершенно четко было подмечено Г.Ф. Шершеневичем, «жизнь проти­вится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юриди­ческих начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом» [16, с. 399]. Первыми шага­ми на пути к защите арендатора было включение в устав гражданского судопроизводства норм, ко­торыми устанавливалось исключение из общего правила. Процессуальными нормами предусма­тривалось, что при продаже имущества с публич­ных торгов арендные договоры сохраняют силу, если были заключены до получения повестки и до обращения на него взыскания [6, c. 334]. Также на защиту арендатора встала судебная практика, которая стала устойчиво придерживаться поло­жений, что арендный договор и при отчуждении вещи сохраняет свою силу до назначенного в нем срока, был он или не был известен приобретате­лю (кас. реш. 1875 № 144) [16, c. 399].

Советский период уже строго и безальтерна­тивно определил за арендой право следования, что не стало предметом изменений при составле­нии действующего гражданского кодекса.

Такой подход не видится оправданным с точ­ки зрения природы отношений, однако обеспе­чивает защиту арендатора от возможных злоу­потреблений арендодателя. На первый взгляд, проблема могла бы быть решена установлением законной неустойки, которую арендатор вправе был бы взыскать с арендодателя в случае досроч­ного прекращения арендного договора, вызванно­го отчуждением арендуемой вещи. Предложен­ное как раз обеспечивало бы защиту арендатора, что, в свою очередь, одновременно могло бы по­служить отказу от «права следования». Следу­ет отметить, что ранее высказывались подобные предложения [16]. Вместе с тем, сохранение за арендатором прав пользоваться и владеть (дер­жать) имуществом при смене собственника яв­ляется, очевидно, куда более эффективным спо­собом защиты, нежели наделение его правом требования неустойки или иными другими спо­собами защиты своего права. Другое дело, что стороны должны быть наделены правом само­стоятельно определять последствия отчуждения нанятого имущества и последствия прекращения обязательства в связи с отчуждением вещи (вы­плата неустойки, предоставление другого иму­щества, аналогичного по своим характеристикам, взамен отчужденного и т. д.).

Таким образом, про гражданскому праву Ита­лии нельзя говорить о вещном характере арен­ды, поскольку установление «права следования» может быть отрегулировано посредством воле­изъявлений сторон, что при вещных отношениях исключается. Отсутствие в ГК РФ у сторон возмож­ности отказаться от «права следования» представ­ляет собою юридическую фикцию. Однако сле­дует признать, что отечественный оборот еще не готов к либерализации, и наличие в кодексе норм, позволяющих сторонам отказаться от «права сле­дования», не сможет в полной мере обеспечить главную цель - защиту арендатора при нынешней правовой порядочности участников оборота.

Еще одно препятствие на пути квалифика­ции аренды как вещного права - закрытый пере­чень вещных прав (numerus clausus). В этой связи уместно обратить внимание, что в Италии неко­торые ученые высказываются о сохранении уста­новленных пределов numerus clausus, поскольку при помощи этого перечня в случае договоров inter pares (не между равными) получится защи­тить более слабого контрагента, учитывая воз­можность исключить ситуацию, когда частная автономия превалирует и реализуется в новых до­говорных схемах, созданных для регулирования интересов по пользованию различными благами, что в результате может привести к привилегиям и более выгодному положению более сильной стороны [19].

Таким образом, несмотря на различные точки зрения, следует констатировать, что арендные от­ношения и по праву Италии, и по праву России являются обязательственными правоотношения­ми. Следует согласиться с Е.А. Сухановым, что ре­ализация вещного права не зависит от действий других лиц [14], в то время как в арендных отно­шениях реализация прав владения (держания) и пользования напрямую зависит от сторон и в особенности от арендодателя. Действия арендо­дателя не исчерпываются одним актом - передать вещь и права пользования и владения (держания) ею; такое действие, а точнее бездействие (не ме­шать пользоваться), подлежит выполнению каж­додневно и в каждый отдельный момент.

Наличие у арендатора вещных средств защи­ты владения не может рассматриваться как при­знак (свойство) вещности арендных отношений, поскольку арендатор фактически является пред­ставителем собственника и защищает владение собственника и собственное владение (держание), позволяющее реализовать правомочие пользова­ния. В случае же с иском нанимателя к собствен­нику такой иск должен квалифицироваться либо как посессорный, либо как иск в порядке ст. 398 ГК РФ.

Несмотря на то, что российское гражданское законодательство и доктрина не разделяют пра­во держания и право владения, держание фак­тически предопределено структурой владения арендатора по праву России, в том числе по той причине, что вещные иски дозволены арендатору (как представителю арендодателя), когда аренд­ные отношения есть только обязательственные отношения.

Так называемое «право следования» по граж­данскому праву Италии не является императивно закрепленным законодателем. Данное, во-первых, существенно отличает арендные правоотношения от вещных, когда право следования невозможно установить или отказаться от него по обязатель­ству, а во-вторых, несет в себе доктринальную особенность, отличающую подход итальянского гражданского права от цивильного права России, в котором право следования является безуслов­ным и императивно установленным, что видится ошибочным.

Статья опубликована в журнале Евразийcкая адвокатура № 4 (23) 2016