Обмен опытом
Филачева О.А.

В своей практике я многократно сталкивалась с тем, что люди бояться идти к адвокату за кон­сультацией до совершения сделки по отчужде­нию недвижимого имущества, а позже, когда их обманули, боятся признаться самим себе, что по­мощь профессионала им необходима. Эта статья для тех, кто не хочет стать жертвой черных риел­торов, и для тех, кто помогает их жертвам.

Кого ищут «черные риелторы?». Того, кто:

-       одинок, стар и болен;

-       в ссоре со своей семьей;

-      страдает нарко- или алкогольной зависимо­стью;

-      одиноких матерей, бабушек с детьми или внуками;

-      детей-сирот, получивших недвижимое иму­щество от государства после достижения совер­шеннолетия.

Поэтому особое внимание необходимо уде­лять тем, кто живет рядом с вами, прежде всего своей семье. Огромное количество захватов квар­тир стало возможным только потому, что в свое время родственники поссорились и перестали общаться между собой. Аналогичная ситуация с бывшими супругами. Как часто, прожив многие годы в счастливой семье, один из супругов, рас­торгнув брак, делит недвижимость, продает свою долю «черным риелторам».

Отдельная тема - дети-сироты. Как показыва­ет практика, большинство выпускников детских домов находятся «под присмотром» тех, кто же­лает завладеть их жильем, которое они получат после достижения совершеннолетия у государ­ства. Тут конечно, важно, чтобы педагоги детских домов и учебных заведений, где дети-сироты по­лучают профессиональную подготовку, отслежи­вали их судьбу после того, как дети уйдут в само­стоятельную жизнь.

Особое внимание следует обратить на пози­цию органов социальной зашиты в случаях, когда дети остаются сиротами после гибели родителей. Очень часто таким детям в наследство от роди­телей остается недвижимость, которой начинает распоряжаться кто-нибудь из родственников [1]. Надо понимать, что заинтересованность кого-ли­бо из сотрудников социальных служб в лоббиро­вании опекуна или попечителя может привести к лишению наследника-ребенка наследуемого иму­щества. И конечно, недопустимо использование медицинских структур, в том числе психиатри­ческих учреждений, для признания кого-либо из наследников недееспособными или ограничено дееспособными в целях завладения принадлежа­щей им собственностью.

Фактически все схемы по захвату недвижи­мости у физических лиц можно разделить на не­сколько групп:

-      непосредственно поиск и выкуп «черными риелторами» у собственников объектов недви­жимости незначительных их долей с целью соз­дания условий, понуждающих собственников значительных долей объектов недвижимости вы­купить эти незначительные доли по завышенной цене или заставить их продать захватчикам долю в объекте по заниженной цене;

-      поиск одиноких владельцев недвижимости, престарелых одиноких людей или людей, нездо­ровых физически, социально незащищенных, с целью инициировать процедуры по завладению их недвижимостью и выселению их из занимае­мых ими объектов недвижимости;

-      отдельная категория - одинокие матери с детьми или бабушки с внуками, оставшиеся без помощи мужей. Эти женщины наименее защи­щены. Так, практика показывает, что одинокие женщины с детьми боятся черных риелторов, и их очень легко запугать, например, угрожая жиз­ни и здоровью ребенка. Поэтому завладеть недви­жимым имуществом такой мамы или бабушки просто, думают черные риелторы;

-      мошеннические схемы, направленные на за­владение недвижимым имуществом путем под­делки документов или введения в заблуждение собственников недвижимого имущества относи­тельно природы совершаемой сделки, стоимости объектов недвижимости, мнимые договоры за­йма, кредиты и т. д. [2].

Кто такие «черные риелторы» на рынке не­движимости?

Для того чтобы знать, как бороться, поймем, с кем именно приходится иметь дело, кто те, кто пришел к Вам в дом. Как правило, это группа лиц, включающая в себя риелтора, юриста, пси­холога и силовиков, иногда своего нотариуса, ча­сто «липового».

Эта группа имеет возможность поиска «по­тенциальных жертв», т. е. тесно общается с со­трудниками социальных служб, участковыми, медицинскими работниками. Очень часто до­бросовестные сотрудники указанных выше орга­низаций и учреждений, сами не ведая того, дают информацию, которая впоследствии приводит к лишению граждан недвижимого имущества.

Из изложенного видим, что в одиночку про­тивостоять такой организованной группе крайне сложно, а порой невозможно.

В отношении каждого конкретного случая черными риелторами разрабатывается план по захвату объектов недвижимости потенциальной жертвы. Поэтому, если к Вам вдруг пришли с предложением о продаже, дарении, мене принад­лежащей Вам недвижимости, а также предлагают взять займ, кредит на «очень выгодных» условиях и, главное, быстро, НЕМЕДЛЕННО сообщите об этом друзьям, родственникам, соседям и идите за помощью к адвокату или юристу, специализиру­ющемуся на таких делах.

Поверьте, если на начальной стадии привлечь для своей защиты профессионала, можно избе­жать пагубных последствий в виде потери того, что Вам принадлежит.

Но что делать, если Вы узнали, что стали жертвой мошенников?

Прежде всего, не паниковать, а попытаться нивелировать последствия сделок.

Привлеките общественность, телевидение, газеты. Если Вы совсем один, поставьте в извест­ность старшего по подъезду, председателя коопе­ратива и идите на прием к местному депутату, на­пишите заявления в правоохранительные органы и органы прокуратуры.

Выясните, на основании каких документов произошел переход права собственности на объ­ект недвижимости к третьим лицам. В этих целях необходимо вызвать наряд полиции в квартиру для проверки документов тех, кто пришел к Вам как совладелец Вашей недвижимости.

Привлеките юриста или адвоката, который поможет Вам разобраться в схеме, которую ис­пользовали черные риелторы, чтобы лишить Вас собственности, а главное, подскажет, что надо сде­лать для того, чтобы ее вернуть.

И БОРИТЕСЬ!

Отдельно хотелось бы обратить внимание на виды мошеннических схем, направленных на за­владение недвижимым имуществом с использо­ванием сотрудников социальных служб.

Дети, оставшиеся без попечения родителей, старики или просто лица, попавшие в трудную жизненную ситуацию, становятся заложниками своих недобросовестных родственников и сотруд­ников социальных служб, которые или по неве­дению, или умышленно совершают действия по изоляции владельцев недвижимости в медицин­ских учреждениях. В результате таких действий законные представители, опекуны или попечите­ли завладевают имуществом незащищенной ка­тегории граждан, а сами собственники в лучшем случае доживают свой век в больнице, интернате, доме престарелых.

Кроме того, хотелось бы обратить внимание еще на одно. Сейчас к больным старикам-инва- лидам втираются в доверие молодые мужчины и женщины, в два, а то и в три раза моложе их. Они вступают с ними в брак, изолируют от род­ных детей и близких родственников, заставляют оформить завещание на себя в обход близких родственников, а потом старики умирают. Их недвижимость переходит в собственность к афе­ристам и преступникам. Родственники пытают­ся оспорить завещания, браки в суде, а это годы судов и большие финансовые затраты. Давайте попытаемся предотвращать такие ситуации, а не бороться с их последствиями.

Повышение контроля со стороны государства в отношении действий каждого сотрудника со­циальных служб, медицинских учреждений и от­ветственность участкового за каждого одинокого гражданина, проживающего на его территории, могут привести к минимизации случаев захвата недвижимости у такой категории граждан.

Кроме этого, хотелось бы отметить, что актив­ная гражданская позиция каждого из нас в отно­шении социально незащищенного лица, оказав­шегося в руках у недобросовестного родственника и чиновника, поможет сохранить ему жизнь, здо­ровье и собственность.

Статья опубликована в журнале Евразийcкая адвокатура № 1 (20) 2016